Quando si acquista casa, oltre a pagare al venditore il costo pattuito, occorre versare una serie di imposte e spese aggiuntive che incidono fino ad un 15% sul valore complessivo della casa.
Le spese da considerare sono:
- l’aliquota imposta di registro (3% prima casa, 7% altro);
- l’aliquota IVA. Essa vale solo se si acquista da impresa costruttrice o di compravendita di immobili (4% prima casa, 10% seconda, 20% abitazione di lusso);
- spese registrazione proposta e/o preliminari di compravendita (0,50% di importo versato, tasse fisse (168 euro[*]) e marche da bollo
- l’imposta ipotecaria (168 euro[*]);
- l’imposta catastale (168 euro[*]);
- la provvigione all’agenzia immobiliare (2-3% + IVA del valore della casa);
- la parcella del notaio per la formalizzazione dell’atto di compravendita (circa il 2% del valore della casa).
Se poi si accende un mutuo, subentrano altre spese:
- la perizia tecnica per stimare l’immobile (qualche centinaio di euro) ;
- il costo di accensione mutuo e di notaio (intorno all’1 % del valore della casa) ;
- altre spese secondarie (iscrizione ipoteca, imposta sostitutiva, assicurazione contro incendio e scoppio, etc.), circa l’1% del valore della casa.
- l’eventuale provvigione al mediatore creditizio se ci si rivolge ad una finanziaria per l’ottenimento del mutuo (circa il 2-3% dell’importo di mutuo).
Le spese per l’accensione del mutuo quindi oscillano tra il 4 e il 7% dell’importo di mutuo. Mediamente possiamo stimare un 5% della cifra totale richiesta.
Novità 2014
A partire dal 1° gennaio 2014, per effetto dei DLGS 23/2011 (art. 10) e del DLGS 104/2013 (art. 26) l’imposta di registro sale al 9% (dal precedente 7%) per gli immobili non adibiti ad abitazione principale mentre scende al 2% (dal precedente 3%) per la prima casa, ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Sempre a partire dal 2014 è stabilito un valore minimo di € 1.000,00per l’imposta di registro.
L’imposta di registro fissa, negli atti di compravendita immobiliare soggetti a IVA, passa dai precedenti € 168,00 agli attuali € 200,00.
Sempre a partire dal 2014, l’imposta ipotecaria e catastale devono essere versate sempre nella misura fissa di € 50,00 oppure di € 200,00 a seconda del venditore e della tipologia dell’immobile, mentre in precedenza potevano anche essere calcolate in percentuale (2% l’imposta ipotecaria e 1% quella catastale, con un minimo di € 168,00).
Infine vi è l’esenzione per tutte le compravendite immobiliari dell’imposta di bollo (€ 230,00), dei tributi speciali catastali e delletasse ipotecarie, questi ultimi due detti anche “diritti di trascrizione ipotecaria”.
Le nuove disposizioni in materia di tassazione delle compravendite immobiliari ad uso abitativo si applicano a tutti gli atti stipulati dal 1° gennaio 2014.
Per gli atti di compravendita stipulati nel 2013 e registrati nel 2014 si continua ad applicare la tassazione del 2013.
Spese di acquisto casa e mutui al 100%
Chi vuole comprare un immobile con un mutuo al 100%, dovrebbe avere almeno i soldi per affrontare le spese di acquisto.
Se non ce li ha li potrà finanziare, ma a fronte di un ulteriore ingente spesa in interessi, che si tradurrà in rate più elevate.
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa
Le agevolazioni fiscali (imposta di Registro 3% per l’acquisto da privato e IVA 4% per l’acquisto da costruttore) sono concesse , quando ricorrono alcuni requisiti previsti dalla Legge, e precisamente:
A) L’immobile acquistato deve essere un’abitazione non di lusso, come previsto dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 e, inoltre, deve essere strutturalmente e oggettivamente destinato a essere utilizzato come abitazione.
Sono considerate abitazioni di lusso, e dunque escluse dalle agevolazioni, tutte quelle aventi i seguenti requisiti di cui al decreto ministeriale 2 agosto 1969
L’agevolazione spetta anche per l’acquisto di un immobile in corso di costruzione che presenti, sia pure in prospettiva, le caratteristiche di abitazione non di lusso. Le caratteristiche saranno verificate al termine della costruzione;
B) L’abitazione acquistata deve essere situata nel Comune di residenza dell’acquirente, o in quello in cui egli svolge la propria attività di lavoro o di studio, oppure nel Comune in cui l’acquirente si impegna a trasferire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto. Per il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare non è richiesta la residenza nel Comune in cui è l’abitazione, né l’impegno a trasferirla;
C) L’acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare. La titolarità della sola nuda proprietà di un’abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un’ altra persona che non sia il coniuge, non impedisce di usufruire delle agevolazioni.
D) L’acquirente non deve essere proprietario né usufruttuario di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, acquistata con le agevolazioni per la prima casa. Può godere delle agevolazioni chi ne ha usufruito in passato per l’acquisto solo di una quota di comproprietà dell’abitazione, e ora si trova ad acquistare la quota rimanente, diventandone così unico proprietario, in presenza di tutti gli altri requisiti di legge.
Il credito di imposta
La legge prevede che le imposte pagate in occasione di un primo acquisto possano originare un credito di imposta da utilizzare in detrazione delle imposte che saranno dovute dallo stesso soggetto, in occasione di un successivo acquisto.
Chi vende una casa acquistata con le agevolazioni per comprarne un’altra, sempre con le agevolazioni e a condizione che il nuovo acquisto intervenga entro un anno dalla vendita del primo immobile, può vantare un credito di imposta in occasione del nuovo acquisto.
L’importo del credito è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o del’IVA corrisposta sul primo acquisto agevolato e non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto.
Il meccanismo di compensazione del credito di imposta con le imposte dovute in occasione del secondo acquisto è utilizzabile immediatamente in sede di stipula, quando il secondo atto di acquisto è soggetto ad imposta di registro.
Nel caso in cui sia soggetto ad IVA, il credito di imposta spetta ugualmente, ma non può essere utilizzato subito, bensì a compensazione di altre imposte future (come l’IRPEF) nell’arco dei 5 anni successivi all’acquisto, detraendosi ogni anno dalla propria dichiarazione dei redditi, 1/5 dell’imposta pagata sulla prima casa.
Se il credito di imposta deriva dalla vendita di un immobile precedentemente acquistato con agevolazioni mediante atto soggetto ad IVA, per poter usufruire del credito, il soggetto che ha venduto e che si accinge a riacquistare entro l’anno dalla vendita, deve fornire al notaio che redige il suo nuovo atto di acquisto, copia delle fatture che la prima società venditrice aveva emesso nei suoi confronti.
